Par Nissim Assaraf, co-fondateur de Bethel Capital
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Vendre une partie de son portefeuille pour financer une acquisition immobilière n'est presque jamais l'option optimale. Le crédit Lombard offre une alternative bien plus efficiente — comparaison chiffrée à l'appui.
Vous avez un portefeuille financier significatif et vous souhaitez acquérir un bien immobilier — résidence secondaire, investissement locatif, ou résidence principale en attendant la vente d'un bien existant. La question que peu de conseillers posent : est-il vraiment optimal de vendre une partie de votre portefeuille pour financer cet achat ? Dans bien des cas, le crédit Lombard offre une alternative plus efficiente.
Quand un investisseur disposant d'un portefeuille financier souhaite acquérir un bien immobilier, le réflexe classique est soit de vendre une partie du portefeuille pour constituer l'apport, soit de prendre un crédit immobilier classique avec un apport réduit. Ces deux approches ont des coûts souvent sous-estimés.
Vendre une partie du portefeuille : déclenche la fiscalité sur les plus-values latentes (PFU de 31,4 % sur les gains, 30 % en assurance-vie) ; interrompt la capitalisation des actifs vendus et leur rendement futur ; peut nécessiter de sortir d'enveloppes fiscalement avantageuses à mauvais moment (assurance-vie ancienne, PEA) en sacrifiant l'antériorité fiscale. Prendre un crédit immobilier classique : taux souvent plus élevés que le Lombard dans les configurations actuelles ; frais de dossier bancaires et garantie (hypothèque ou caution) ; durée longue non modulable ; absence de flexibilité de remboursement.
Le crédit Lombard n'est pas un substitut universel au crédit immobilier. Si vous bénéficiez de conditions de crédit immobilier très favorables (notamment dans le cadre d'un financement à long terme à taux fixe en période de taux bas), le crédit immobilier peut être préférable sur la durée. La comparaison doit se faire au cas par cas, en intégrant la fiscalité, le rendement du portefeuille, la durée de portage envisagée, et les conditions offertes par les deux types d'établissements. C'est précisément ce travail d'arbitrage que fait un cabinet patrimonial spécialisé pour vous.
Mobiliser sans liquider : le crédit Lombard permet de financer une acquisition immobilière tout en préservant l'antériorité fiscale et la capitalisation de votre patrimoine financier existant.
Le cas d'usage « achat résidence secondaire » est de très loin l'application la plus courante du crédit Lombard pour les patrimoines significatifs en France. Trois raisons l'expliquent.
Un dirigeant qui dispose de 1,5 M€ en assurance-vie luxembourgeoise avec une plus-value latente de 400 K€ et qui décide de vendre 700 K€ pour financer une maison à la mer va subir une fiscalité significative sur la plus-value rachetée prorata temporis. Sur un rachat de 700 K€ contenant environ 187 K€ de gains, le PFU à 30 % génère environ 56 K€ d'impôt immédiat. C'est l'équivalent de plusieurs années de coût d'un crédit Lombard.
Un crédit immobilier nécessite une garantie hypothécaire sur le bien acquis, une caution bancaire ou un nantissement complexe. Les délais d'instruction sont de 6 à 12 semaines. Les taux fixes 2026 oscillent entre 3,5 % et 4,5 % selon les profils. Et tout remboursement anticipé est généralement assorti d'une pénalité de 1 à 3 % du capital restant dû.
Pour un investisseur patrimonial qui veut garder de la flexibilité sur la durée et le rythme de remboursement, le crédit immobilier est trop rigide.
C'est le point décisif. Une assurance-vie luxembourgeoise bien diversifiée génère typiquement entre 4 et 7 % de performance annualisée sur le long terme. Vendre cette poche, c'est arrêter le moteur composé. Le crédit Lombard permet de mobiliser des liquidités équivalentes tout en laissant le patrimoine investi continuer de produire.
Le différentiel entre la performance attendue du patrimoine et le coût du Lombard (souvent 2 à 4 points en faveur du patrimoine) crée un effet de levier patrimonial positif structurel.
Le conseil patrimonial (et la banque privée derrière) évalue la valeur des actifs financiers du client et applique une quotité de nantissement. Sur un patrimoine financier d'1,5 M€ en assurance-vie luxembourgeoise équilibrée 50/50, la quotité typique est de 60 à 65 %, soit une capacité d'emprunt de 900 K€ à 1 M€. Cette enveloppe est suffisante pour acquérir une résidence secondaire à 700-800 K€ tout en conservant une marge de sécurité.
Le taux est composé de la référence Euribor 3 mois plus un spread bancaire. Sur ce cas d'usage en 2026, on observe typiquement : Euribor 3M autour de 2,5 %, spread de 0,8 à 1,5 % selon la banque privée et la qualité de la relation, soit un taux total de 3,3 à 4 %.
La convention de nantissement est signée entre le client, son assureur (pour une AV LU) et la banque privée. Les fonds sont versés directement au notaire pour l'acquisition immobilière. Le délai total entre l'engagement et le déblocage est de 2 à 4 semaines pour un dossier standard.
Pendant toute la durée du Lombard, le client conserve son assurance-vie investie. Les coupons et plus-values s'accumulent. La banque suit mensuellement le ratio Loan-to-Value (LTV) pour vérifier que la valeur du collatéral reste supérieure aux seuils contractuels. Les intérêts peuvent être payés trimestriellement ou capitalisés. Pour les opérations résidence secondaire, la capitalisation est le mode le plus fréquent : le client n'a aucun flux à gérer pendant la durée du crédit.
Plaçons-nous dans une situation type. Pierre, dirigeant, 54 ans, dispose d'1,5 M€ en assurance-vie luxembourgeoise. Il souhaite acquérir une maison à 750 000 € en Provence.
| Critère | Crédit immobilier classique | Crédit Lombard |
|---|---|---|
| Montant emprunté | 750 000 € | 750 000 € (sur 1,5 M€ nanti à 50 %) |
| Apport requis | 75 000 € à 150 000 € | 0 € |
| Taux 2026 | 3,8 à 4,2 % fixe | Euribor 3M + 1 % ≈ 3,5 % variable |
| Durée | ||
| Garanties | Hypothèque + caution + IPT | Nantissement de l'AV |
| Pénalités remboursement anticipé | 1-3 % du capital restant dû | Aucune |
| Délai de mise en place | ||
| Frais de dossier | 0,5 à 1 % | 0 à 0,3 % |
| Mensualités | ~4 600 €/mois (20 ans) | 0 €/mois (intérêts capitalisés) |
| Flexibilité de remboursement | Faible | Très élevée |
L'avantage du Lombard sur ce cas d'usage est massif. Le seul désavantage : le risque de marge d'appel en cas de baisse significative du collatéral, qui n'existe pas sur un crédit immobilier classique. C'est ce risque qu'une structuration prudente et un suivi régulier permettent de neutraliser dans la grande majorité des situations.
Reprenons Pierre, 54 ans, dirigeant venant de céder son entreprise.
Sa situation patrimoniale : assurance-vie luxembourgeoise diversifiée de 1 500 000 €, allocation interne 50 % actions internationales / 50 % obligataire investment grade, performance annualisée moyenne attendue 5 % nets de frais, résidence principale détenue en propre sans crédit.
Son projet : acquisition d'une maison à 750 000 € net vendeur, frais de notaire 60 000 €, travaux et ameublement 90 000 €. Besoin total : 900 000 €.
Solution structurée par notre cabinet : crédit Lombard de 900 000 € adossé à l'AV LU, quotité utilisée 60 % (marge de sécurité 40 %), taux négocié Euribor 3M + 0,9 % ≈ 3,4 % en 2026, durée 5 ans renouvelable, intérêts capitalisés, aucun apport personnel.
| Année | Solde Lombard (capitalisé) | Valeur AV LU (perf 5 %) | LTV courant |
|---|---|---|---|
| Année 0 | 900 000 € | 1 500 000 € | 60 % |
| Année 1 | 930 600 € | 1 575 000 € | 59 % |
| Année 2 | 962 240 € | 1 653 750 € | 58 % |
| Année 3 | 994 957 € | 1 736 437 € | 57 % |
| Année 4 | 1 028 786 € | 1 823 259 € | 56 % |
| Année 5 | 1 063 765 € | 1 914 422 € | 56 % |
À la fin de l'année 5, le solde du Lombard a augmenté à environ 1,06 M€ (par capitalisation des intérêts), mais le patrimoine nanti a progressé à 1,91 M€. Le LTV est passé de 60 % à 56 % : la marge de sécurité s'est élargie pendant la vie du crédit.
Bénéfice net de la stratégie Lombard vs vente d'actifs :
| Élément | Vente d'actifs AV | Crédit Lombard |
|---|---|---|
| Fiscalité immédiate | -56 000 € (PFU) | 0 € |
| Performance AV maintenue sur 5 ans | 0 € (capital sorti) | +414 422 € |
| Coût intérêts Lombard sur 5 ans | 0 € | -163 765 € |
| Solde patrimonial à 5 ans | -56 000 € | +250 657 € |
L'écart patrimonial à 5 ans en faveur de la stratégie Lombard est de ~306 000 €, soit plus de 40 % de la valeur du bien acquis. C'est cet ordre de grandeur qui justifie pleinement la mise en place d'un crédit Lombard pour ce cas d'usage.
Le crédit Lombard pour résidence secondaire n'est pas adapté à toutes les situations. Voici les 5 conditions à valider en amont.
Si la banque accepte 65 %, ne demandez que 50-55 %. Vous gardez une vraie marge de sécurité face aux marges d'appel.
L'avance sur AV est plafonnée à 60-80 % du contrat, à taux fixé par l'assureur (souvent peu compétitif), à durée limitée. Le Lombard est une vraie ligne de crédit bancaire, négociable, structurable.
Les écarts de spread entre banques privées peuvent atteindre 1 à 2 % sur la même opération. Faire jouer la concurrence est indispensable.
Une baisse de marché de -25 à -30 % sur le collatéral peut déclencher une marge d'appel. Sans réserve de liquidité, le client peut être contraint de vendre au pire moment.
Sur 5 ou 7 ans, la capitalisation augmente mécaniquement le LTV. Sans suivi annuel, on peut découvrir un LTV à 75 % alors qu'on était parti à 60 %.
Mettre en place un Lombard à 5 ans sans plan de remboursement clair, c'est accepter de devoir vendre dans 5 ans dans des conditions de marché qu'on ne maîtrise pas.
Sur le cas d'usage « résidence secondaire », nous avons structuré plusieurs dizaines d'opérations, notamment pour des dirigeants et des familles patrimoniales. Notre méthode systémique permet de neutraliser les principaux risques tout en maximisant l'avantage patrimonial.
Étape 1 — Audit patrimonial complet. Avant toute mise en place, nous vérifions la cohérence de l'opération avec la stratégie patrimoniale globale du client : allocation, fiscalité, succession, projets futurs. Cette approche patrimoniale globale conditionne toute la suite.
Étape 2 — Mise en concurrence des banques. Nous sollicitons systématiquement 3 à 5 banques privées sur des structures équivalentes. L'écart obtenu sur le spread est généralement de 0,3 à 0,8 %.
Étape 3 — Structuration prudente. Quotité limitée à 50-55 % du collatéral, allocation interne optimisée pour amortir les chocs de marché, réserve de liquidité maintenue hors collatéral.
Étape 4 — Suivi annuel. Revue annuelle du LTV courant, stress test sur scénarios de marché défavorables, opportunités d'arbitrage du collatéral ou de refinancement.
Étape 5 — Préparation de la sortie. Dès la 3e année, nous préparons la sortie du crédit en fonction du contexte de marché et de la fiscalité du moment.
Pour obtenir 500 K€ de liquidités via un Lombard, vous devez disposer d'un patrimoine financier nantissable compris entre 700 K€ et 1 M€ selon la composition.
| Composition du portefeuille | Quotité moyenne | Patrimoine nécessaire |
|---|---|---|
| 100 % fonds euros AV | 90 % | 555 K€ |
| 70 % oblig IG + 30 % fonds euros | 80 % | 625 K€ |
| 50 % oblig + 30 % actions monde + 20 % fonds euros | 65 % | 770 K€ |
| 60 % actions monde + 40 % oblig | 55 % | 910 K€ |
| 100 % actions individuelles concentrées | 40 % | 1 250 K€ |
Cas-type recommandé chez Bethel Capital : un portefeuille équilibré d'environ 800 K€ permet de mobiliser confortablement 500 K€.
Un dirigeant de 50 ans souhaite acquérir une résidence secondaire à 500 K€ à Saint-Tropez. Il dispose d'un patrimoine financier total de 1 M€ : 400 K€ en assurance vie luxembourgeoise, 350 K€ en compte-titres diversifié, 250 K€ en contrat de capitalisation société.
Bethel Capital met en concurrence 3 banques privées partenaires (Banque Richelieu, AG2R La Mondiale Banque, EFG Bank). Voir aussi notre article mise en concurrence des banques privées.
| Établissement | Taux proposé | Quotité | Frais |
|---|---|---|---|
| Banque Richelieu | Euribor + 1,30 % | 65 % | 0,5 % de MEP |
| AG2R La Mondiale | Euribor + 1,65 % | 70 % | 0,3 % de MEP |
| EFG Bank | Euribor + 1,20 % | 60 % | 0,8 % de MEP |
Choix retenu : Banque Richelieu pour le meilleur compromis taux/quotité/frais. Résultat : patrimoine nanti 800 K€, montant débloqué 500 000 € chez le notaire, taux 4,3 %, intérêts annuels 21 500 €, fiscalité déclenchée 0 €.
Sans fiscalité ne veut pas dire gratuit. Aujourd'hui (juin 2026), les taux Lombard se situent entre Euribor + 1 % et Euribor + 3 %, soit un taux nominal de 4 % à 6 %. Sur 500 K€ empruntés à 4,3 %, les intérêts annuels représentent 21 500 €. Les frais de mise en place vont de 0,3 % à 1 % du montant (1 500 € à 5 000 € sur 500 K€). Les frais de tenue annuels sont marginaux.
Pour un Lombard de 500 K€ à 4,3 % sur 7 ans : intérêts cumulés 150 500 €, frais de mise en place 3 500 €, coût total ~154 K€. À comparer avec la fiscalité évitée (~150 K€ de flat tax) et les performances cumulées du portefeuille préservé (200-300 K€ sur 7 ans). Le Lombard est mécaniquement gagnant à partir de 5 ans de durée et 500 K€ empruntés.
| Type d'actifs nantis | Quotité de financement |
|---|---|
| Fonds euros AV | 90 à 100 % |
| Obligations Investment Grade | 70 à 90 % |
| ETF diversifiés | 50 à 80 % |
| Actions cotées individuelles | 30 à 70 % |
| Produits structurés | 50 à 70 % |
Chez Bethel Capital, le crédit Lombard est proposé dès 600 000 € de patrimoine financier nantissable.
Pour une résidence secondaire à financer entre 500 K€ et 1 M€, il faut disposer d'au moins 800 K€ à 1,5 M€ de patrimoine financier nanti afin de garder une marge de sécurité raisonnable. En dessous, le risque de marge d'appel devient trop élevé.
Sur une AV luxembourgeoise diversifiée nantie à 50-60 %, on observe des taux entre Euribor 3M + 0,8 % et Euribor 3M + 1,5 %, soit environ 3,3 à 4 % au total. Avec négociation et concurrence active, on peut viser le bas de la fourchette.
Pour un client en relation avec une banque privée, 2 à 4 semaines. Pour un nouveau client, comptez 6 à 8 semaines (KYC, ouverture de relation, négociation, formalisation).
Oui parfaitement. Beaucoup d'opérations combinent les deux : un crédit immobilier classique pour 50-70 % de l'acquisition + un Lombard pour l'apport et les frais annexes. Cette combinaison limite le LTV de chaque crédit pris isolément.
Le produit de la vente peut servir à rembourser le Lombard. Comme il n'y a pas de pénalité de remboursement anticipé, c'est une opération neutre. Le patrimoine financier nanti redevient libre.
Pour un particulier acquérant une résidence secondaire à usage personnel : non. Pour un investissement immobilier locatif structuré, certains montages permettent la déductibilité partielle. Cette dimension est à étudier au cas par cas.
Le client doit apporter un complément de garantie ou rembourser une partie du crédit dans un délai de 5 à 15 jours. Avec une structuration prudente et une réserve de liquidité, ce scénario reste exceptionnel.
Nous structurons ce type d'opération régulièrement. Notre méthode systémique de mise en concurrence des banques et de structuration prudente du collatéral permet d'obtenir des conditions généralement 0,3 à 0,8 % meilleures que celles que le client obtiendrait en direct.
Oui, c'est la configuration la plus fréquente. Le contrat d'assurance vie est nanti au profit de la banque privée. Vous conservez la qualité de souscripteur, l'AV continue de capitaliser, mais vous ne pouvez pas effectuer de rachat sans accord préalable de la banque.
Oui, et c'est souvent la combinaison optimale. L'AV luxembourgeoise apporte le triangle de sécurité, un univers d'investissement élargi et le multi-devises. Le Lombard adossé donne accès aux liquidités sans déclencher la fiscalité.
Oui, et souvent sans pénalité significative. C'est un des avantages majeurs du Lombard par rapport à un crédit immobilier classique.
5 à 10 ans en moyenne, avec possibilité de renouvellement à chaque échéance. Certains montages sont in fine sur 7 ans avec renouvellement annuel.
Idéalement 3 à 5. Au-delà, la dispersion des offres devient marginale. En dessous, vous risquez de manquer la meilleure proposition.
Entre 700 K€ et 1 M€ de patrimoine financier nantissable selon la composition du portefeuille. Un portefeuille équilibré de 800 K€ environ permet de mobiliser confortablement 500 K€.