Vendre une partie de son portefeuille pour financer une acquisition immobilière n'est presque jamais l'option optimale. Le crédit Lombard offre une alternative bien plus efficiente — comparaison chiffrée à l'appui.
Vous avez un portefeuille financier significatif et vous souhaitez acquérir un bien immobilier — résidence secondaire, investissement locatif, ou résidence principale en attendant la vente d'un bien existant. La question que peu de conseillers posent : est-il vraiment optimal de vendre une partie de votre portefeuille pour financer cet achat ? Dans bien des cas, le crédit Lombard offre une alternative plus efficiente.
Quand un investisseur disposant d'un portefeuille financier souhaite acquérir un bien immobilier, le réflexe classique est soit de vendre une partie du portefeuille pour constituer l'apport, soit de prendre un crédit immobilier classique avec un apport réduit. Ces deux approches ont des coûts souvent sous-estimés.
Vendre une partie du portefeuille : déclenche la fiscalité sur les plus-values latentes (flat tax à 30 % sur les gains réalisés) ; interrompt la capitalisation des actifs vendus et leur rendement futur ; peut nécessiter de sortir d'enveloppes fiscalement avantageuses à mauvais moment (assurance-vie ancienne, PEA) en sacrifiant l'antériorité fiscale. Prendre un crédit immobilier classique : taux souvent plus élevés que le Lombard dans les configurations actuelles ; frais de dossier bancaires et garantie (hypothèque ou caution) ; durée longue non modulable ; absence de flexibilité de remboursement.
Le mécanisme est le suivant : vous nantissez votre portefeuille financier (assurance-vie, contrat de capitalisation, compte-titres) auprès d'une banque privée. Celle-ci vous accorde un crédit à hauteur de 60 à 80 % de la valeur de ce portefeuille. Vous utilisez ce crédit comme apport (voire comme financement total) pour l'acquisition immobilière. Votre portefeuille reste intégralement investi, continue de générer son rendement, et ce rendement contribue à couvrir les intérêts du crédit Lombard.
Prenons un cas concret : vous souhaitez acquérir un bien à 800 000 € et disposez d'un portefeuille financier de 1 000 000 €, dont 600 000 € en assurance-vie luxembourgeoise (quotité 80 %) et 400 000 € en ETF actions (quotité 60 %).
Capacité d'emprunt Lombard : 600 000 × 80 % + 400 000 × 60 % = 480 000 + 240 000 = 720 000 €.
Vous empruntez 720 000 € en Lombard. Vous complétez avec 80 000 € de liquidités disponibles. Vous acquérez le bien à 800 000 € sans vendre un seul actif de votre portefeuille.
Coût du crédit Lombard sur 3 ans (hypothèse Euribor 3 % + marge 0,8 % = 3,8 %) : environ 82 000 € d'intérêts bruts. Votre portefeuille de 1 000 000 € génère pendant ces 3 ans (hypothèse 5,5 % annualisé) : environ 172 000 € de rendement. Différentiel net en faveur du Lombard vs vente du portefeuille : 172 000 € de rendement conservé moins 82 000 € d'intérêts = 90 000 € de gain net, sans compter l'économie de fiscalité sur les plus-values latentes non réalisées.
Cette stratégie est optimale sous trois conditions. Premièrement, le rendement espéré de votre portefeuille doit être supérieur au coût du crédit Lombard — condition généralement remplie sur un portefeuille diversifié bien construit. Deuxièmement, vous devez avoir une stratégie de remboursement identifiée : revente du bien dans un délai défini, revenus futurs importants, cession d'actifs à horizon connu. Troisièmement, le niveau de levier doit rester prudent — ne pas emprunter au maximum de la capacité Lombard pour préserver un coussin en cas de correction de marché.
Le crédit Lombard n'est pas un substitut universel au crédit immobilier. Si vous bénéficiez de conditions de crédit immobilier très favorables (notamment dans le cadre d'un financement à long terme à taux fixe en période de taux bas), le crédit immobilier peut être préférable sur la durée. La comparaison doit se faire au cas par cas, en intégrant la fiscalité, le rendement du portefeuille, la durée de portage envisagée, et les conditions offertes par les deux types d'établissements. C'est précisément ce travail d'arbitrage que fait un cabinet patrimonial spécialisé pour vous.
Mobiliser sans liquider : le crédit Lombard permet de financer une acquisition immobilière tout en préservant l'antériorité fiscale et la capitalisation de votre patrimoine financier existant.